四處走走 - 臺北市大安區 -
Diamond Towers 台北之星 2022
Diamond Towers 台北之星外觀。作者自行拍攝，2023年7月29日。
地址：臺北市大安區義村里06鄰忠孝東路三段252-268號（A.B棟）／282號（C棟）
樓高：130.4m（A.B棟）、132.1m（C棟）
門牌初編：2021年06月01日／民國110年06月01日
竣工日期：2021年10月17日／民國110年10月17日
使照字號：111使字第0039號、111使字第0040號
地號：臺北市大安區懷生段二小段44、45、45-2等3筆地號（A.B棟）、16、17-1、17-5等3筆地號（C棟）
基地面積：3914㎡（約1183.99坪，A.B棟）／1127㎡（約340.92坪，C棟）
總樓地板面積：67994.82㎡（約20568.43坪，A.B棟），19884.62㎡（約6015.08坪，C棟）
實際建蔽率：57.92% （A.B棟）、66.24% （C棟）
基地容積率：560%（原第二種商業區地目）、225%（第三種住宅區地目）
投資興建：龍麟建設股份有限公司（掛名於建築執照）、三圓建設股份有限公司
營造：台灣大林組股份有限公司、源利工程股份有限公司、同豐營造股份有限公司
建築師：簡俊卿／簡俊卿建築師事務所（掛名於建築執照）、丹下憲孝／日商丹下都市建築設計股份有限公司
2023年9月28日，在信義計畫區稱王的連鎖百貨業者新光三越，將首次在東區商圈開設據點。和信義新天地、中港店相比，這間位於忠孝東路的Diamond Towers店，面積將是新光三越所有分店中最小的一間，但卻是被新光三越高度看重，除了藉由此店開設，宣誓新光三越將殺入東區商圈，和在此稱王的SOGO百貨、微風廣場正面交鋒外，同時也將以此店作為與新型態百貨零售的試驗。伴隨著建築物的完工，等待許久的本店也將在9/28日開幕，內部將搭配以高階精品為主的業者進駐，加上高檔餐廳坐鎮，還沒開幕就已經話題不斷。
台北之星之社區大門和兩旁商場大門。作者自行拍攝，2023年7月29日。
台北之星正門前人行道。作者自行拍攝，2023年7月29日。
但比起新光三越店，該店所在的社區Diamond Towers，以及其背後的開發故事，以及這一帶的發展，卻也更令人感到吸引人，而且可以說是一段漫長的都市更新歷史。
Diamond Towers，又被稱為鑽石塔，中文案名台北之星（以下以此稱之），是由三圓建設和龍聯機構／龍麟建設共同興建，並由龍麟建設掛名起造方。而若要說到台北之星的前身，那就不得不提到該社區後面一大片的正義東村，以及旁邊的正義新村和西南方的空軍總部。事實上台北之星所在的大安區義村里，就是從以空軍眷屬為主要居住的正義新村各取一字而成，反映出這個里從形成到人口組成，都離不開仁愛路上的空軍總部舊址。空軍總部在日治時期是臺灣總督府的工業研究所，戰後1949年因國府遷臺而變成了空軍總部。有關於空軍總部，小編有空再來另外寫篇文章。和許多軍營一樣，空總附近也因此興建了兩個眷村以容納這些從中國大陸各省隨著先總統蔣公來臺的空軍官兵和家屬，也就是正義新村和正義東村，以忠孝東路三段248巷為界；後來又增設了臺北空軍子弟學校，並在之後以空軍烈士陳懷生為名，更名為懷生國小；之後在原址又成立懷生國中。從一連串的建設和命名，都能看出這一帶幾乎圍繞著空軍和空軍眷村有關的命名與設施。
義村里和台北之星（深藍色底）位置地圖。作者擷取自臺灣百年歷史地圖臺北篇，1956年臺北市舊航照影像再加以繪製，2023年9月15日。
隨著空軍眷村人數漸增，舊有的一兩層平房已經不堪負荷，因此在1970年代，正義東村改建成當今的五層公寓和七層華廈；1980年代初，248巷另一邊的正義新村也改建為當今的14層大樓。而原本戰後還處於都市發展邊緣的正義新村和東村，因為臺北都市發展的東移，以及忠孝東路整條的開通，而逐漸成為新的商業中心，1987開幕的SOGO百貨更是讓這一代原本寧靜的眷村有了很強烈的變化。沿線商家日益繁盛，原本相對便宜的公寓逐漸變得搶手。而在1995年，面忠孝東路的正義東村舊公寓開始面臨屋齡老化的問題，龍聯機構的龍麟建設也就這樣開始在此投入都市更新的工作。但可能讓龍聯沒想到的是，這個案子會成為日後全國注目的焦點，還差點捲入之後的事件中。
台北之星改建前正義國宅的樣貌。作者擷取自2009年6月google街景圖，2023年9月15日。
在都市發展東移後，正義新村和正義東村都逐漸從邊緣變成市中心，房價日益漲高，而面忠孝東路更是挾著黃金門牌而讓住戶擁屋自重、有些也開始開出驚人價格讓建商來收購；這讓都市更新面臨到許多業者無法投入大量資金而退出。但此時身為實施者的龍聯已經投入大量資金與心力在這個案子上，因此對他們而言，當然希望能夠完成；遂在投入多年後，找上大型建商來協助。但都市更新從來就不是一朝一夕可以達成，在這中間每個實施者、地主、附近居民都有各自的盤算，因此時不時上演漫天開價、搶同意書的戲碼出現。也就在有利可圖下，有時候連外面的投資客都有可能參一咖，進而讓都市更新變得更加詭譎多變。
就在2009年，在本基地持有多戶房產的房仲業者被槍擊身亡，輿論第一時間就懷疑是不是因為涉及到都更的龐大利益而被槍擊，而本案實施者也被輿論質疑是否有教唆之虞。檢方事後起訴實施者龍麟的負責人和外甥，但因證據不足，所有被起訴的皆以無罪定讞。然而這件事對於本案都市更新有著很強烈的衝擊，因為在不起訴的那年又發生了轟動全國的文林苑事件，不僅讓都市更新和建商都被汙名化，原本引入的大型建商也因擔心太過麻煩而退出，換成了之後的合建方三圓建設。
三圓於2013年投入本案合建，解決了龍聯的心頭之患；但三圓面對的問題是本案原有地主戶多半是公有土地與私有建物，為了取得完整土地所有權進行都市更新，又花了一段時間逐漸整合其地主之所有權與認購，直到2017才正式拆除重建。為了打造臺北市中心的地標，本案找上重量級國際團隊來助陣，像是丹下憲孝、日本大林組等單位，期望以最好的施工和設計品質，蓋出東區睽違許久的新地標，重振東區的風華。在歷經多年施工後，本案於2022年完工，並命名為台北之星/Diamond Towers，其白色和藍色、看起來像鑽石多面切割的特殊造型外觀，在接近完工時就吸引著許多欲購買的買家，以及附近居民的留意。依照三圓加入後的協議，龍聯將分得商場為主的產權，而住宅則是三圓取得A.B棟為主的住宅；C棟則是分回給部分參與的地主和國產署。
台北之星5F的豪華私人會所天橋，以及從對面拍攝的私人會所大約位置。作者自行拍攝，2023年7月29日。
住宅部分目前三圓委託海悅廣告代銷，其最大特色是五樓一整層的社區私人會館，不僅區隔商場與住宅空間，同時也作為社區住戶的專屬會館。該案雖然是同一個建案，但A.B棟和C棟的規劃坪數與管理都大不相同，未來A.B棟和C棟也將分開管理，類似於知名藝人周杰倫持有的超級豪宅和平大苑。A.B棟只有150和300坪兩種坪數，一層兩戶，每戶約4億台幣起，可做出獨門獨院的效果，也是本案廣告的主打特色；頂樓為樓中樓，坪數約莫超過350坪，開價約10億台幣，為全臺灣第三貴的超級豪宅戶型。C棟則有坪數較小的戶型，從30坪到一層一戶160坪都有。
仁愛圓環旁名人巷附近已經悄悄掛上本案的廣告布條，向大安區金字塔頂端招手。作者自行拍攝，2023年6月29日。
若以房地產角度來分析本案，最大優點是其地段是臺北市信義計畫區外最優質的，而且面臨忠孝東路，具有目光吸引效果，並彰顯主人地段的霸氣；且樓下就是百貨公司，即使不去百貨公司也有一整層的私人豪華公設可以使用。旁邊就是忠孝復興站，不遠處還有建國高架，不管開車搭車都很方便。較大的缺點是，商場和住宅合為一體，相對比較吵雜；且商場和住宅共用同一動線，假日時可能面臨車多壅擠，出入困難；且住戶車位在地下較深的B3-B7，可能也會影響住戶購買的意願與選擇。而整體來看，身為全台灣前五高的豪宅案，本案訴求應該是以富二代、富三代，或願意多買一戶當招待所的炫富階級為主，與目前主流豪宅都盡量低調奢華有著較大的差異。
台北之星住戶和商場之停車場出入口。入口在眼前巷口，出口在遠方路邊停車的位置旁（違停請勿模仿）。可以看出住家和商場的出口與入口都是在同一條動線上。作者自行拍攝，2023年7月29日。
至於最受矚目的商場，龍聯2020年委託戴德梁行進行招商，並在2021年2月，宣布商場經營權由新光三越取得，於2021年8月正式簽約。新光三越將本店定位在高端精品，在經過兩年多規劃後，宣布將於2023年9月試營運。內部規劃曾獲得米其林星級的主廚所開設的餐廳，以及精品、時尚店面與高級餐飲為主，整體將類似於信義計畫區的寶麗廣場（Bellavita）。
新光三越的招牌已經掛上，可以看到工人正努力加緊趕工中。作者自行拍攝，2023年9月15日。
從1995年，實施者龍聯投入本基地都市更新至今，一直到2023年新光三越開幕後，這個歷經將近30年的超漫長都市更新，也終於可以宣告任務完成。這30年間，相信對龍聯或是三圓而言，絕對是成立以來最重要，卻也最難的案子；也因此讓後面想要投入都市更新的業者，有了一個教科書等級的範例，不管裡面是好是壞，台北之星的完成，都能作為未來所有實施者的借鑑。在華麗的建築後面開放空間，有一面紀念立牌，上面刻著本案兩家實施建商與負責人的名字。這面立牌，看似只是許多建商在完工後會刻印作為紀念之用；但對這兩家業者而言，卻也同時是30年來，執行本案都市更新的所有辛酸血淚，都濃縮在這面小小的立牌上。
社區後方的開放空間和藝術作品，旁邊可見本社區之落成紀念立牌。作者自行拍攝，2023年7月29日。
社區落成紀念立牌。作者自行拍攝，2023年7月29日。
https://maps.nlsc.gov.tw/T09/mapshow.action?In_type=web#（Sep. 15, 2023）。
自由時報，正義國宅都更命案 建商無罪定讞（2012年11月27日）。檢自：https://news.ltn.com.tw/news/society/paper/633734（Sep. 15, 2023）。
龍聯建設官網。檢自：https://unionwide.org/blog/-1（Sep. 15, 2023）。
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